Cel mieszkaniowy realizowany jest nawet wtedy gdy ktoś ma już gdzie mieszkać, a kupił kolejne mieszkanie w celu jego wynajęcia. Przepisy o PIT nie zakazują posiadania więcej niż jednego lokum – tak po krótce orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 maja 2017 r. (sygn. akt II FSK 1053/15).

Wyrok ten jest niezwykle ważny dla osób, które mają już lokal gdzie mieszkają, a chcą sprzedać inną nieruchomość, by tak uzyskane pieniądze zainwestować w kolejny lokal, nawet z myślą o jego wynajęciu.

Sprawa dotyczyła podatnika, który odziedziczył po babci udział w mieszkaniu. Nabyty w spadku udział sprzedał, a za tak uzyskane pieniądze oraz zaciągnięty kredyt zakupił dwa mieszkania. Zaznaczył, że oba mieszkania zostały kupione na własne potrzeby mieszkaniowe, co argumentował tym, że w przyszłości zamieszkają w nich dzieci.

Do tego czasu oba lokale zamierzał wynajmować, a pieniądze z najmu przeznaczyć na spłatę kredytu.

Spór dotyczył tego, czy podatnik w tej sytuacji może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Kluczowym warunkiem ulgi mieszkaniowej jest nabycie w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości (w tym przypadku odziedziczonego udziału w mieszkaniu) innej nieruchomości na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Podatnik uważał, że może skorzystać z ulgi w PIT, ponieważ jej kluczowy warunek został spełniony. Mieszkania zostały zakupione w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomości, a także na realizację własnego celu mieszkaniowego. Podkreślał, że ustawa o PIT nie wymaga, żeby podatnik musiał w ciągu dwóch lat zamieszkać w kupionym mieszkaniu.

Tłumaczył, że będzie je wynajmować do czasu, aż jego dzieci urosną i staną się na tyle samodzielne, aby mogły zamieszkać same. Mężczyzna uważał, że bez znaczenia jest to, iż cel mieszkaniowy zostanie zrealizowany w późniejszym terminie.

Z takim stanowiskiem nie zgodził się Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie. Stwierdził, że wydanie przychodu na własne cele mieszkaniowe, o czym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, oznacza, iż celem podatnika jest dążenie, aby w nowym lokalu zamieszkać. Jeżeli natomiast podatnik kupuje lokale nie po to, aby w nich zamieszkać, tylko by je wynajmować i uzyskiwać z tego tytułu przychody z najmu, to nie spełnia warunku ulgi.

WSA w Warszawie nie podzielił zdania Dyrektora IS. Zwrócił uwagę na to, że zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto ponosi wydatki m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego. Jeśli ustawa niczego więcej nie wymaga, to nie ma znaczenia, w jaki sposób wykorzystane będą kupione mieszkania.

Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę na to, że w świetle art. 21 ust. 25 ustawy o PIT własnym celem mieszkaniowym jest również zakup gruntu, a przecież na samym gruncie zamieszkać nie można. Co więcej, nie jest pewne, że kiedykolwiek dojdzie do wybudowania na tym gruncie domu czy mieszkania.

Zatem twierdzenia fiskusa o zamyśle ustawodawcy są błędne. Jeśli ustawodawca chciałby aby nabyta nieruchomość została zaraz po transakcji zamieszkana to nie dopuszczał by zakupu ziemi.

Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się poglądem podatnika i sądu pierwszej instancji.

Zdaniem NSA, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie wskazuje na konieczność zaspokojenia przez podatnika własnych celów mieszkaniowych, tylko mówi o wydawaniu środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Gdyby chodziło o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika, to sąd mógłby bardziej restrykcyjnie podejść do wymogów ulgi – zaznaczył.

Uznał również, że nie ma sporu co do tego, iż z ulgi można skorzystać, jeśli podatnik za pieniądze ze sprzedaży lokalu nabędzie dwa kolejne mieszkania. Nie ma przepisu, który zabraniałby nabycia większej liczby lokali – stwierdził.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że istotne są też cele ustanowienia ulgi. W uzasadnieniu projektu, który przewidywał zastąpienie ulgi meldunkowej (obowiązywała do końca 2008 r.) ulgą mieszkaniową (obowiązuje od stycznia 2009 r.), Ministerstwo Finansów wskazywało, że nowa ulga będzie dotyczyła większej liczby podatników i ma rozwijać rynek mieszkaniowy.

Zatem zamysł ustawodawcy był zupełnie inny niż wskazywał Dyrektor IS w Warszawie. Przekształcenie ulgi meldunkowej w mieszkaniową (już sama zmiana nazw naprowadza na celowość ulgi) miało za zadanie rozwijanie rynku mieszkaniowego, czyli aby środki, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości przeznaczane były na zakup nowych lokali lub budowę domów.

To już drugie w ostatnim czasie pozytywne rozstrzygnięcie sprawy związanej z nieruchomościami jako spadkiem przez NSA. Wcześniej sąd wydał uchwałę dotyczącą możliwości sprzedaży nieruchomości zaraz po śmierci współmałżonka, w której podobnie jak w tej sprawie przyznał rację podatnikowi. Jednak po tym pojawiły się komentarze, że także dzieci spadkobiercy powinny mieć taką możliwość. Idea słuszna, jednak NSA był związany pytaniem jakie skierował do niego zwykły skład sądu. Zatem nie mógł „przy okazji” załatwić i tej sprawy.

Zarówno komentowane tutaj orzeczenie jak i wcześniejsza uchwała NSA powinny być odczytywane jako wyraźny komunikat, że pomimo, iż zwolnienie odnoszące się do przychodu ze sprzedaży mieszkania stanowi szczególne rozwiązanie (i jako takie nie powinno być stosowane zbyt szeroko), to nie można zapominać o jego istocie.

Zakup mieszkania pod wynajem także jest objęty ulgą